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Umschuldung. Welche Umschuldungstermine gibt es?

Grundlegend gibt es drei Möglichkeiten, wann Sie umschulden können:

1. Nach Ablauf der Zinsbindung

Wenn bei Ihrem Baukredit nach 5, 10 oder 15 Jahren die Zinsbindung endet, können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln, wenn Ihnen das Prolongationsangebot Ihrer Bank nicht zusagt. Die wenigsten Kreditnehmer sind sich jedoch dieser Option bewusst. Sie begehen den Fehler, das Prolongationsangebot des Erstkreditgebers ohne Rückfragen zu akzeptieren.

Damit verschenken sie häufig viel Geld, denn die Prolongationsangebote der meisten Kreditgeber berücksichtigen die Trägheit ihrer Kunden – und liegen somit häufig 0,50% p.a. und mehr über den Konditionen unseres Hauses.

Hausbanken ängstigen wechselwillige Kunden häufig mit dem Argument, bei einer Umschuldung würden hohe Gebühren durch den Wechsel des Kreditinstitutes anfallen. Dabei betragen diese im Durchschnitt nur ein Zwanzigstel von dem, was Sie sparen können.

2. Während der Zinsbindung

Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung ist äußerst mühsam und rechnet sich so gut wie nie. Einzige Ausnahme sind Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren, da Sie nach deutschem Recht (§ 489 I Nr. 3 BGB) nach 10 Jahren grundsätzlich mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen können.

Bei Zinsbindungen unter 10 Jahren sind Sie auf den guten Willen des bestehenden Kreditgebers angewiesen – und der hält sich bei entsprechenden Abwanderungsgedanken Ihrerseits in Grenzen. Auch wenn der Kreditgeber bereit ist, Sie aus dem bestehenden Vertrag frühzeitig aussteigen zu lassen, wird er dies nur gegen Zahlung einer (meist überhöhten) Ausgleichszahlung, der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung, tun.

Die Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen. Bei der Berechnung wird – vereinfacht gesagt – die Differenz zwischen Ihrem vereinbarten Zinssatz und der aktuellen Rendite für eine “Alternativanlage” der Bank kalkuliert. Als Alternativanlage gelten Pfandbriefe mit einer identischen Laufzeit wie Ihre restliche Zinsbindung.

Hinweis

Nach der derzeitigen Rechtsprechung besteht kein Anspruch auf die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens, wenn diese ausschließlich auf die Sicherung günstigerer Zinskonditionen abzielt. Lehnt die Bank den Umschuldungswunsch eines Darlehensnehmers ab, bleibt diesem folglich nichts anderes übrig, als das Darlehensverhältnis bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung fortzusetzen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie mit der Umschuldung bis zum Ende der Zinsbindung warten und somit das Risiko steigender Zinsen in Kauf nehmen müssen. Bei Restlaufzeiten bis zu 42 Monaten gibt es die Möglichkeit, sich die aktuellen günstigen Zinssätze heute im Voraus zu sichern.

3. Heute im Voraus

Wenn die Bauzinsen niedrig sind und Ihre Zinsbindung erst in den nächsten dreieinhalb Jahren endet, müssen Sie nicht zwangsläufig zusehen, wie die Zinsen steigen. Denn mit so genannten Forward-Darlehen können Sie sich schon heute die Zinsen für Ihre künftige Anschlussfinanzierung sichern.

Wichtig für Sie: Das Forward-Darlehen ist keine Option, d.h. wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, müssen Sie die Umschuldung zum vereinbarten Zinssatz vornehmen. Wenn die aktuellen Zinsen zum tatsächlichen Umschuldungstermin (z.B. in 2 Jahren) deutlich niedriger sind, müssen Sie das Forward-Darlehen zum vereinbarten Zinssatz trotzdem abnehmen. Sie müssen sich also genau überlegen, ob Sie mit einem Zinsanstieg über das Niveau des aktuellen Forward-Zinssatzes rechnen oder nicht.

Der Zinssatz für ein Forward-Darlehen liegt in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen für eine vergleichbare Laufzeit. Die Höhe des Aufschlags hängt dabei von der Dauer der Vorlaufzeit sowie der aktuellen Situation an den Kapitalmärkten ab. Denn: Das finanzierende Institut besorgt sich die Refinanzierungsmittel bis zum Ende der Zinsbindung (im Falle einer in 2 Jahren beginnenden 10-Jahres-Zinsbindung also für 12 Jahre) und legt diese Mittel bis zur Auszahlung (d.h. für 2 Jahre) am Kapitalmarkt an. Da die kurzfristigen Zinsen in der Regel niedriger sind als die langfristigen, entsteht dem Kreditinstitut ein Verlust, den es in Form eines höheren Zinssatzes während der Darlehensdauer wieder zurückverdienen muss. Daher gilt: Je höher die Differenz zwischen langfristigen und kurzfristigen Zinsen, desto höher ist der Aufschlag für ein Forward-Darlehen.

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Aktuelle Informationen zur Umschuldung

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